Wer heute eine Baufinanzierung beantragt, merkt schnell: Die Liste der benötigten Unterlagen wird immer länger. Während früher oft ein Exposé, ein Grundbuchauszug und einige Einkommensnachweise ausgereicht haben, verlangen Banken inzwischen deutlich umfangreichere Objektunterlagen. Viele Käufer fragen sich daher: „Warum braucht die Bank eigentlich all diese Dokumente?“

Die Antwort ist einfach: Banken müssen Immobilien heute wesentlich genauer bewerten als noch vor einigen Jahren. Hintergrund sind strengere regulatorische Anforderungen, gestiegene Risiken am Immobilienmarkt sowie umfangreiche Vorgaben zur Wertermittlung von Immobilien. Besonders die Anforderungen an die sogenannte Beleihungswertermittlung wurden deutlich verschärft.

Gibt es dafür Vorgaben der BaFin?

Ja – indirekt. Die Bankenaufsicht in Deutschland, die BaFin, verlangt von Banken eine nachvollziehbare und konservative Bewertung von Immobilien, die als Kreditsicherheit dienen. Grundlage hierfür sind unter anderem die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) sowie bankaufsichtsrechtliche Vorgaben.

Das bedeutet:
Die Bank muss genau prüfen können,

• welchen tatsächlichen Wert die Immobilie besitzt,
• ob rechtliche Risiken bestehen,
• ob Flächenangaben korrekt sind,
• ob das Gebäude genehmigt wurde,
• und wie gut die Immobilie langfristig verwertbar ist.

Je höher die Darlehenssumme und je komplexer die Immobilie, desto genauer erfolgt die Prüfung.

Diese Unterlagen werden heute häufig verlangt – und warum

Bauzeichnungen, Ansichten und Schnitte

Hierzu gehören Grundrisse, Ansichten des Gebäudes sowie Schnittzeichnungen.

Diese Unterlagen helfen der Bank dabei,

• die Bauweise und Raumaufteilung zu verstehen,
• Wohnflächen nachzuvollziehen,
• An- oder Umbauten zu erkennen,
• und die Immobilie technisch bewerten zu können.

Außerdem prüft die Bank, ob die Angaben im Exposé plausibel sind. Gerade bei älteren Immobilien fehlen häufig aktuelle Pläne – weshalb Banken heute verstärkt auf vollständige Bauzeichnungen bestehen.

Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis enthält öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstücks.

Beispiele:

• Wegerechte,
• Abstandsflächen,
• Stellplatzverpflichtungen,
• Überfahrtsrechte.

Solche Eintragungen können den Wert einer Immobilie beeinflussen oder die Nutzung einschränken. Deshalb möchten Banken mögliche Risiken frühzeitig erkennen. In einigen Bundesländern – beispielsweise Nordrhein-Westfalen – ist die Einsicht besonders wichtig.

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug gehört zu den wichtigsten Dokumenten einer Baufinanzierung.

Die Bank prüft damit:

• wer Eigentümer ist,
• ob bereits Grundschulden eingetragen sind,
• ob Wegerechte oder Wohnrechte bestehen,
• und ob Belastungen vorhanden sind.

Da die Bank ihre Finanzierung über eine Grundschuld absichert, ist ein aktueller Grundbuchauszug unverzichtbar.

Energieausweis

Der Energieausweis hat in den letzten Jahren massiv an Bedeutung gewonnen.

Banken achten zunehmend auf:

• Energieeffizienz,
• Sanierungsbedarf,
• zukünftige Modernisierungskosten,
• und die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie.

Hintergrund ist auch die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien und Nachhaltigkeitsanforderungen im Bankensektor. Energetisch schlechte Gebäude gelten mittlerweile als höheres Risiko.

Fotos vom Haus – innen und außen

Viele Banken verlangen inzwischen Objektfotos.

Warum?

Fotos helfen bei der schnellen Ersteinschätzung von:

• Zustand,
• Modernisierungsgrad,
• Ausstattung,
• Lagequalität,
• und eventuellem Renovierungsstau.

Gerade bei digitalen Finanzierungsprozessen ersetzen Bilder häufig die erste Vor-Ort-Prüfung.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche ist ein entscheidender Faktor für den Immobilienwert.

Die Bank prüft damit:

• ob die angegebene Fläche korrekt ist,
• ob Dachschrägen richtig berücksichtigt wurden,
• und ob die Immobilie marktgerecht bewertet wurde.

Fehlerhafte Wohnflächenangaben kommen häufiger vor als viele denken. Deshalb verlangen Banken zunehmend professionelle und nachvollziehbare Berechnungen.

Cubus-Berechnung / Bruttorauminhalt

Die sogenannte Cubus- oder Kubaturberechnung zeigt das Bauvolumen eines Gebäudes.

Sie wird insbesondere benötigt für:

• Neubauten,
• Mehrfamilienhäuser,
• komplexe Immobilien,
• oder spezielle Bewertungsverfahren.

Die Bank kann damit Herstellungskosten, Wiederherstellungswerte und Versicherungswerte besser nachvollziehen.

Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)

Bei Eigentumswohnungen ist die Teilungserklärung unverzichtbar.

Sie regelt:

• welches Eigentum Sondereigentum ist,
• welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind,
• Sondernutzungsrechte,
• Stimmrechte,
• und Kostenverteilungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Für Banken ist wichtig zu verstehen, welche Rechte tatsächlich mit der Wohnung verbunden sind.

Aufteilungsplan (bei Eigentumswohnungen)

Der Aufteilungsplan ergänzt die Teilungserklärung.

Er zeigt exakt:

• welche Räume zur Wohnung gehören,
• welche Keller oder Stellplätze zugeordnet sind,
• und wie das Gebäude rechtlich aufgeteilt wurde.

Die Bank benötigt diese Unterlage, um das finanzierte Objekt eindeutig identifizieren zu können.

Warum der Aufwand heute deutlich größer ist

Die Anforderungen an Banken sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Gründe dafür sind:

• strengere regulatorische Vorgaben,
• höhere Anforderungen an die Risikoprüfung,
• Digitalisierung der Kreditprozesse,
• gestiegene Immobilienpreise,
• sowie Unsicherheiten am Immobilienmarkt.

Banken müssen heute wesentlich genauer dokumentieren, warum sie eine Immobilie mit einem bestimmten Wert finanzieren. Fehlende Unterlagen führen deshalb häufig zu Verzögerungen oder sogar zu schlechteren Finanzierungskonditionen.

Fazit

Die umfangreiche Dokumentenanforderung bei Baufinanzierungen mag zunächst übertrieben wirken – sie dient jedoch der Absicherung aller Beteiligten. Banken müssen Immobilien heute detaillierter prüfen als jemals zuvor. Viele Unterlagen helfen dabei, Risiken frühzeitig zu erkennen und eine solide Wertermittlung durchzuführen.

Wer seine Objektunterlagen frühzeitig vollständig vorbereitet, beschleunigt nicht nur den Finanzierungsprozess, sondern verbessert häufig auch die Chancen auf attraktive Finanzierungskonditionen.